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CMBS作为一种创新融资渠道，棒华备资自2016年首次亮相以来，润置在国内市场越来越受到房地产企业的募储青睐。华润置地是昆山S扩融资渠道的深度“实践者”。
华润置地商业资产证券化起步时间不早，象为第首单发生在2020年“双11”。汇成
它大胆尝试证券化成都万象城，棒华备资不仅开辟了资金来源，润置也为其资产流动性注入了活力。募储此后，昆山S扩该公司继续加快商业资产证券进程，象为第至今已成功退出资产346亿元。汇成
如今，经华润商业资产REIT批准8天后，华润地产“迫不及待”对其资产进行梳理和调整，富拓出金要多久提前为扩张做好准备。
扩募准备。
目前，华润商业资产REIT的具体上市时间尚未确定，但华润置地已开始为REIT寻找扩大资产。
12月4日晚，华润置地发布关联交易公告，涉及收购目标公司49%股权。根据公告，华润置地计划向华润信托和华威永盛收购华润置地昆山公司49%的股权。
这笔交易的总成本约为人民币10.07亿元，取决于双方签订的股权转让协议。收购完成后，华润置地昆山公司将成为华润置地的全资控股公司。
根据公司信息，持有华润置地昆山公司49%股权的企业为深圳红树林风险投资有限公司，后者为华润信托全资子公司。
也许在昆山万象汇相关项目开发建设之初，华润置地将项目股权质押给同系统公司，换取更有利的开发贷款，然后在后续项目盈利稳定后赎回股权。
位于中国江苏省昆山市核心区的华润置地昆山公司持有的昆山万象汇项目TOD物业。目前经营状况持续改善，已成为辐射昆山的城市级购物中心，资产质量优良。
昆山毗邻上海虹桥，是沪苏宁走廊上的重要节点城市，堪称“苏州东门”。2012年，华润置地以11.2亿元的高价赢得昆山虹桥路前进路地块，计划建设华润国际社区和华润昆山万象汇。
自2019年11月开业以来，昆山万象汇总规模为1.7万平方米。开业当天，综合开业率达到97%，吸引22.6万客流，零售额达到2282万元。其中，项目开业的品牌数量、零售额、客流量均创当时万象汇产品系新高。
公开资料显示，到2021年，昆山万象汇销售额已达15亿元，项目营业利润率最高达60%，全年保持满租水平，因此项目业绩已超过城市同等的其他购物中心项目。
对于本协议转让的目的，华润置地承认昆山万象汇项目具有优越的商业条件和良好的经营条件，预计未来将成为消费基础设施领域的房地产投资信托基金(REITs)扩大优质资源储备将进一步贡献资产退出利润和现金流。
这是该公司首次在公告中公开表示，收购项目公司股权是为REITS扩张做储备。
从股权价值来看，本次交易49%的股权对价为10.07亿元。根据粗略计算，昆山万象汇100%的股权对价为20.55亿元。与此同时，华润商业资产REITS基础资产青岛万象市估值已达82.02亿元。
一般来说，考虑到第一批消费基础REITS，所有企业都将其“最”为优质资产，如果高质量的属性被贴上扩大资产的标签。因此，昆山万象汇具有良好的业绩和区位优势，被纳入REITS扩募储备也是合理的。
故意“变轻”。
虽然国内公募REITS在商业地产层面还有待启动，但房地产企业资产证券化的步伐已经成熟，主要来自CMBS和REITS两大工具。
其中，CMBS是一种债务型证券化产品，是一种在包装和分级商业地产抵押贷款后发行的债券。类REITS是指在功能和结构上与REITS相似但不完全符合REITS定义的产品。
这两种证券化融资工具具有融资周期长、使用空间灵活、利率成本低等特点。与传统的融资方式相比，它们无疑是新鲜的资本活水。
与CMBS和类REITS相比，CMBS以其轻便高效的发行流程更受企业青睐。由于CMBS发行不需要剥离基础资产，节省了建立合伙企业、处理股权转让等繁琐步骤，使发行过程更加快捷方便。
这一优势在华润置地的资产证券化实践中得到了有效体现。在公司发行的资产证券化产品中，CMBS项目占已发行总额的60%以上。
据新媒体观察，华润置地虽然资产证券化起步较晚，但发展速度快，资产证券化规模大。已发行的基础资产以成熟的购物中心为主，商业项目为辅，产品包括万象城、万象汇、华润大厦。
数据来源：整理观点指数。
截至目前，华润置地已实现其11项商业资产证券化，累计融资346.45亿元。其中，CMBS产品金额为210.06亿元，REITS产品金额为115.38亿元，分别占66%、33%。
就两种产品的平均融资价格表现而言，CMBS项目的平均融资金额为33.01亿元，而REITS的平均融资金额为28.84亿元。
观察华润置地资产证券化发展脉络，目前REITS项目比重意图明显。这种从CMBS到REITS的战略转型背后是筹集更多的资金，实现公司更“轻”的发展。
这种转变相当于企业角色的转变，即从项目“所有者”到资产“管家”的转变，也标志着华润置地商业资产经营模式的转变。
据此前观点新媒体报道，11月27日，华润置地通过上市转让沈阳分公司100%股权，将现有沈阳铁西万象汇CMBS改为REITS。
除沈阳铁西万象汇外，华润置地旗下的杭州萧山万象汇、北京清河万象汇、南通万象城三个项目均已完成所有权变更，实现REITS渠道退出。
华润置地通过资产证券化技术巧妙地“轻”重资产后，凭借资金流动性的释放，不断拓展其商业地图。截至2023年上半年，该公司已在全国66个城市成功运营67个购物中心，并正在积极筹建57个新项目。
这些购物中心不仅为华润置地带来了稳定的租金收入，而且有效地支持了该公司的发展。根据中期财务报告，其经营性房地产业务表现良好，仅购物中心租金收入就高达86.4亿元，同比增长39.5%。
得益于经营性房地产和轻资产管理业务的增长，华润置地今年上半年实现了逆市增长的收入和利润。
可以说，购物中心稳定的现金流已经成为公司业绩的坚实“护城河”。疾病银行在商业资产证券化道路上的目的也非常明确，即空出更多来自“资本”的手，抓住机会扩大自己的优势业务。
